近年来，开发商延期交房问题频发，成为购房者维权的主要痛点。2025年，最高人民法院公布指导案例，明确开发商延期交房超过三个月且项目停工的，购房者可依法解除合同并要求退房退款。本文结合最新司法判例与法律依据，系统解析开发商延期交房的退房问题。

一、法律依据与司法解释

(一)《民法典》相关规定

根据《民法典》第五百六十三条，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。在房屋买卖合同中，开发商的主要债务即为按约定时间交付房屋。

(二)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

该解释第十一条明确规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，人民法院应予支持。但当事人另有约定的除外。

二、典型案例分析

(一)江苏盐城中院案例

在江苏盐城中院审理的一起房屋买卖合同纠纷案中，开发商因停工无法按期交房，购房者陆某夫妇起诉要求解除合同。法院经审理查明，开发商逾期交房超过三个月且项目停工，构成根本违约，判决解除商品房买卖合同及贷款合同，开发商需返还购房款及利息，并支付违约金。

(二)珠海市香洲区法院案例

珠海市民张某因开发商原因无法如期收楼，向香洲区法院提起诉讼。法院判决购房及贷款合同解除，开发商退还购房款并承担其他相关款项。

三、实务操作指引

(一)书面催告

购房者应首先向开发商发送书面催告函，要求其在合理期限内交房。催告期建议设定为30日，并保留催告证据。

(二)行政投诉

向当地住建部门提交《履行合同监督申请书》，要求约谈开发商法定代表人、冻结开发商监管账户资金或列入信用黑名单。

(三)司法程序

起诉准备：收集房屋买卖合同、付款凭证、催告函等证据材料;

诉讼请求：明确要求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失等;

财产保全：对开发商财产申请保全，确保判决执行。

(四)刑事报案

若开发商存在转移资产行为，可向经侦部门报案，涉嫌合同诈骗罪或拒不执行判决罪。

四、结语

2025年司法实践已形成“严格认定合同效力，灵活确定损失赔偿”的特点。购房者在遭遇开发商延期交房超过三个月时，应把握“三个月黄金期”，通过司法程序及时止损。同时，建议购房者联合业主委员会集体维权，降低诉讼成本并提高维权效率。