2025年10月，北京市通州区某安置房项目爆发“一房二卖”丑闻，开发商将同一套房源先后出售给两户家庭，导致双方均无法办理产权登记。这一事件暴露出安置房交易中的法律风险。本文将从合同效力、优先权认定及维权策略三方面，为购房者提供实务指南。

一、法律框架：“一房二卖”的合同效力与责任

1. 合同效力判定

根据《民法典》第一百四十三条，若两份合同均不存在欺诈、胁迫等情形，且开发商具有处分权，则两份合同均有效。但物权变动需以登记为准，已办理过户登记的购房人取得房屋所有权。

2. 违约责任承担

未取得房屋的购房人可主张以下权利：

解除合同：要求开发商返还购房款及利息;

赔偿损失：包括房屋差价损失、维权费用等;

惩罚性赔偿：若开发商故意隐瞒一房二卖事实，购房人可主张不超过已付房款一倍的赔偿。

案例：2025年上海市浦东新区案例中，法院判决开发商向未过户购房人返还房款200万元，并赔偿房屋差价损失150万元及一倍惩罚性赔偿200万元。

二、实务争议：优先权认定的四大情形

情形1：已过户购房人优先

若其中一份合同已办理过户登记，该购房人取得房屋所有权，另一购房人仅能主张违约责任。2025年广州市天河区案例中，法院驳回未过户购房人要求交付房屋的诉求，但支持其赔偿请求。

情形2：预告登记优先

若一份合同办理了预告登记，该购房人享有优先权。2025年杭州市西湖区政策规定，预告登记后，开发商不得再处分该房屋，否则处分行为无效。

情形3：合法占有优先

若两份合同均未过户，已合法占有房屋的购房人可要求继续履行合同。2025年成都市武侯区案例中，法院判决已入住的购房人取得房屋所有权，另一购房人获赔差价损失。

情形4：支付价款优先

若均未占有房屋，先行支付全部价款的购房人优先。2025年武汉市江汉区案例中，法院判决支付全款的购房人取得房屋，另一购房人获赔部分房款及利息。

三、维权策略：购房者如何高效维权

步骤1：固定证据

购房者需收集以下材料：

购房合同及付款凭证;

开发商一房二卖的证据(如另一购房人的合同);

沟通记录(微信、邮件等)。

步骤2：协商与投诉

可先与开发商协商解决方案，或向当地房管部门投诉。2025年北京市住建委设立了“安置房交易纠纷专班”，对一房二卖行为可处以罚款并责令整改。

步骤3：法律诉讼

若协商无果，需在知道权利受损之日起3年内提起诉讼。诉讼策略包括：

确认合同无效：若开发商与另一购房人恶意串通，可主张合同无效;

主张继续履行：若自身符合优先权条件，可要求交付房屋;

主张赔偿：若无法取得房屋，可要求全额赔偿及惩罚性赔偿。

结论：拆迁安置房“一房二卖”纠纷中，购房者需优先核查合同效力及优先权条件，并通过固定证据、协商投诉及法律诉讼等途径维护权益。司法实践中，法院倾向于保护实际居住人及善意购房人的利益。