一、古城更新中的政策落地与权益平衡

2025 年 9 月 13 日，大同市平城区人民政府发布《古城内原五中及周边地块建设项目房屋征收补偿方案》，标志着涵盖教场街南侧深特小区、春毅电器城等区域的古城保护与更新项目正式启动。该方案既是对《国有土地上房屋征收与补偿条例》《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》的地方细化，更通过整合同政发〔2011〕43 号、〔2018〕52 号等系列补充规定，形成了 “年代分级补偿 + 阶梯奖励” 的特色机制。从法律维度看，大同此次政策的核心在于兼顾古城保护的公共利益与被征收人的财产权益，其补偿标准的刚性与奖励机制的灵活性形成了独特平衡。本文结合最新政策条文与典型纠纷案例，详解大同拆迁补偿的法律依据与维权路径。

二、补偿标准的法律框架与大同实操细则

(一)法定补偿范围的地方化落地

《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条明确的四项补偿核心(房屋价值、搬迁、临时安置、停产停业损失)，在大同政策中得到精准转化。与太原、朔州相比，大同最鲜明的特色是按建筑年代差异化定价，这一模式既符合 “公平补偿” 的法定原则，又针对性解决了古城内老建筑补偿的历史难题。同时，针对国有产、单位产等特殊产权房屋，设置 “先购后补” 的前置程序，确保补偿对象的合法性，这与《条例》中 “产权清晰是补偿前提” 的要求高度契合。

(二)大同分类补偿的具体标准

住宅房屋的双重补偿路径

大同实行货币补偿与产权调换并行制度，且两类补偿均体现 “年代差异”。货币补偿方面，2000 年以后建造的房屋按 4100 元 / 平方米执行，1990-1999 年建造的为 4000 元 / 平方米，1989 年以前的为 3900 元 / 平方米，建筑年代以住建部门竣工备案时间为准，从源头上避免了年代争议。产权调换则遵循 “征一补一，以旧换新” 原则，同时设置面积梯度优惠：不足 45 平方米的按 45 平方米补贴价保障，45-60 平方米的可成本价增购至 60 平方米，60 平方米以上的给予 20 平方米政府限价优惠，选择回购商品房的还可额外享受 10 平方米优惠。这种梯度优惠既保障了低收入群体的基本居住需求，又为改善型需求提供了空间，完全符合《条例》第二十三条的住房保障精神。

特殊产权房屋的补偿规则

针对国有产、同屋异产公产部分、单位产等房屋，大同创新实行 “800 元 / 平方米购房确权” 机制 —— 使用权人按此价格购买原房屋后，即可按私有房屋标准获得补偿。这一规定解决了长期以来 “使用权与所有权分离” 的补偿难题，其法律本质是通过低成本确权实现补偿对象的明确化，避免了产权纠纷导致的补偿延迟。而偏房及附属房屋则按砖混、砖木、简易结构分类补偿，严格依据同政发〔2011〕43 号文件标准执行，确保了政策的延续性。

搬迁与临时安置的刚性标准

搬迁费实行 “保底 + 按面积核算” 模式：30 平方米及以下的保底 300 元，超过部分按 10 元 / 平方米计算，产权调换按两次计发，货币补偿按一次计发。临时安置费则按房屋配套情况差异化设定：配套齐全的住宅楼，60 平方米及以下每月补偿 600 元，超出部分按 10 元 / 平方米・月计算，结算期限覆盖从搬迁验收至安置房交付的全过程。这一标准既高于朔州的年度一次性发放额度，又比太原的保底标准更具弹性，且明确了 “超期安置需加倍补偿” 的法定责任，直接呼应《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的强制性要求。

经营性房屋的补偿机制

营业性商铺的货币补偿按评估价执行，产权调换则实行 “1:1 就近置换古城内商业房源”，这种 “同类区位置换” 确保了经营性资产的价值延续性。搬迁奖励方面，100 平方米及以下的商铺奖励 1 万元，超出部分按 50 元 / 平方米计算，既激励了及时搬迁，又避免了 “一刀切” 式奖励导致的不公平。而车库、车位则统一实行货币化补偿，以评估价为准，符合 “附属设施按实际价值补偿” 的法律原则。

三、安置政策的程序保障与奖励机制

(一)安置程序的合法性控制

大同在安置环节突出 “排序透明与房源明确” 两大核心：产权调换按征收排号顺序选房，安置房源明确为文博苑、悦城丽景两个小区，且各类结算价格由市政府统一规定。这种 “先排号后选房 + 房源前置公示” 的模式，从程序上杜绝了暗箱操作，与《条例》中 “程序公开” 的要求完全一致。在振华南院棚改项目中，平城区迎宾街道通过制定详细分房方案、公开选房流程，实现了 1000 多户居民顺利回迁，印证了程序透明对征收工作的保障作用。

(二)奖励机制的法律边界

大同设置了三类奖励，形成 “时间激励 + 集体激励” 的双重体系：一是搬迁时间奖励，产权调换户按时搬迁每户奖励 3000 元;二是提前搬迁奖励，货币补偿户第一个月搬迁每平方米奖 500 元，第二个月奖 200 元;三是集体搬迁奖励，以单元、栋为单位，根据剩余户数给予 1 万 - 1.5 万元 / 户奖励，单元与楼栋奖励可叠加。从法律视角看，这些奖励的合法性在于 “不冲抵法定补偿款”—— 奖励金额独立于房屋价值、搬迁费等核心补偿项目，完全符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》中 “奖励不得替代法定补偿” 的强制性规定。

四、案例解析：面积争议的维权实践

案情简介：2025 年 10 月，古城内原五中周边居民王某的房屋产权证记载面积为 58 平方米，测绘单位实际测量为 62 平方米，征收部门按 58 平方米核算补偿，王某主张按实测面积补偿，双方产生争议。

法律分析：根据同政发〔2011〕43 号文件规定，住宅房屋面积以权利手续标注为准，无登记的才以实测为准，但《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条明确 “对测量结果有异议的，可申请复核”。本案中，王某房屋虽有产权证，但实测面积与登记面积存在差异，征收部门未允许复核直接按登记面积核算，违反了 “程序正当” 原则。

处理结果：经王某申请，第三方机构重新测绘确认实测面积 62 平方米，征收部门按 62 平方米给予产权调换补偿 —— 王某可按成本价增购至 80 平方米(62+18 平方米政府限价优惠)，同时获得 3000 元搬迁时间奖励与单元集体搬迁奖励 1.5 万元。

案件启示：被征收人对面积核算有异议时，无论是否有产权登记，均有权依据《条例》申请复核;对产权调换的面积优惠标准有疑问的，可要求征收部门出具同政发〔2018〕52 号文件的具体适用依据，不得因 “有产权证” 被剥夺异议权。

五、结语：依法维权的核心要点

大同 2025 年拆迁政策的最大特色在于 “历史与现实兼顾”—— 既通过年代分级补偿尊重古城建筑的历史属性，又以阶梯奖励机制适应现代征收需求。被征收人维权需把握三个关键：一是核对补偿标准的适用性，住宅需确认建筑年代认定是否准确，经营性房屋需核实评估机构资质;二是审查程序合规性，重点关注排号选房的公正性、奖励发放的独立性;三是善用救济途径，对面积核算、产权认定有异议的，可通过复核、行政复议或诉讼主张权利。正如振华南院棚改项目所展现的，唯有政策透明与依法维权相结合，才能在古城更新中实现公共利益与个人权益的双赢。