在商品房交易过程中，有时会出现购房人因各种原因想要转让其与开发商签订的商品房合同的情况。那么，商品房合同能否转让买卖呢?这一问题涉及到复杂的法律关系和诸多法律规定，需要我们深入探究。

案例引入

小李在 2023 年初与某开发商签订了商品房买卖合同，购买了一套期房。然而，在 2023 年底，小李因工作调动到外地，无法继续履行购房合同，便想将该合同转让给朋友小张。小李与小张达成了转让协议，但当他们告知开发商时，开发商表示不同意转让。小李和小张认为，这是他们之间的自由交易，开发商无权干涉。那么，小李和小张的想法是否正确呢?商品房合同究竟能否转让买卖?

法律法规依据

《中华人民共和国民法典》相关规定

第五百四十五条：债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：(一)根据债权性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。在商品房买卖合同中，购房人的权利义务包括支付购房款、取得房屋所有权等，其中部分权利在符合一定条件下可以转让。

第五百五十五条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。这表明，在商品房合同转让中，如果要将合同权利义务全部转让给第三人，需要经过合同另一方(通常是开发商)的同意。

相关房地产管理法规：各地对于商品房合同转让可能有具体的管理规定。例如，一些地方规定，在房屋尚未办理产权登记之前，若要转让商品房合同，需要满足一定的条件并办理相关手续，如向房地产管理部门备案等。

商品房合同转让的不同情形分析

已网签备案的预售合同：如果是已在房管局完成网签备案的商品房预售合同，一般不能直接买卖。因为网签备案是为了防止一房多卖、保障购房者权益，要变更合同主体通常需先撤销原备案，再重新签订合同，这需开发商配合且要符合相关规定和程序。在实践中，开发商往往因手续复杂、可能面临的风险等原因不愿配合。例如，在某些城市，撤销网签备案需要提供充分的理由和相关证明材料，且开发商可能担心新的受让方信用等问题，影响项目销售和后续管理。

房屋已办理产权登记的情况：若商品房合同所涉房屋已办理产权登记，那么合同项下的权利义务实际上已与房屋产权紧密关联。此时本质上是房屋买卖，而非单纯合同买卖。只要房屋产权明晰、不存在查封等限制交易的情况，是可以进行买卖的，按正常二手房交易流程办理过户等手续即可。例如，小王购买的房屋已经办理了产权登记，他想将房屋转让给小李，此时他们需要签订房屋买卖合同，并到房地产交易中心办理产权过户手续，缴纳相关税费等。

未备案且未办理产权登记的商品房合同：理论上合同相对方协商一致可转让合同权利义务，但这种转让要通知开发商并获得其同意，否则可能对受让方权益产生影响。因为商品房买卖合同是买房人与开发商签订的，变更买受人可能涉及到开发商与新买受人之间权利义务的重新确定。例如，小李与开发商签订了未备案的商品房合同后，想转让给小张，小李需要通知开发商并取得其书面同意，之后小李、小张与开发商可能需要签订三方协议，明确各方权利义务，如付款方式、交房时间等是否有变化。

商品房合同转让的条件与程序

合同具备可转让性：只要合同不存在法律规定的无效或限制转让的情形，如违反法律法规强制性规定、损害国家利益等，一般就具有可转让性。例如，若商品房合同是因欺诈、胁迫等手段签订的，可能属于可撤销或无效合同，在这种情况下，合同的转让将受到影响。

取得开发商同意：通常需事先得到开发商的书面同意。这是因为开发商作为合同一方，其利益可能会受到合同转让的影响。比如，开发商可能对购房者的资质、信用等有一定要求，新的受让方需要符合这些要求，否则开发商可能不同意转让。在前面小李转让合同的案例中，开发商不同意转让，可能是对小张的信用状况等存在疑虑。

办理相关手续：买卖双方需签订转让协议，并持原商品房买卖合同、转让协议等材料到房产管理部门办理合同主体变更等手续。在一些地区，还可能需要进行公示等程序，以确保交易的合法性和公开性。

缴纳税费：按照规定缴纳相应的税费，如契税、印花税等。税费的缴纳标准根据各地政策和房屋交易价格等因素确定。

风险提示

合同无效风险：如果商品房合同本身存在无效情形，如开发商未取得商品房预售许可证明等，那么基于该合同的转让也将无效。在签订转让协议前，受让方应当仔细审查原合同的效力。

开发商不同意风险：若未取得开发商同意，转让行为可能对受让方不利。开发商可能拒绝向受让方履行交房、协助办理产权登记等义务，导致受让方权益受损。

法律政策变化风险：房地产市场政策和法律法规可能会发生变化，影响合同转让的合法性和可行性。例如，某些地区可能突然出台政策，限制期房转让，这可能导致已签订的转让协议无法履行。

总结

商品房合同在符合一定条件下是可以转让买卖的，但需要严格遵守相关法律法规和程序。无论是转让方还是受让方，都应当充分了解其中的法律风险和要求，谨慎操作。在转让过程中，要与开发商积极沟通，办理好相关手续，确保交易的合法性和有效性，以维护自身合法权益。同时，建议在进行商品房合同转让时，咨询专业律师，获取专业的法律意见和指导。