2025年，同居关系中的财产纠纷呈现“年轻化、复杂化”趋势。某市情侣陈某与林某同居期间共同出资购买一套商品房，登记在陈某名下。分手后，林某主张按出资比例分割房产，而陈某以“房屋登记在自己名下”为由拒绝。此类纠纷暴露出同居关系中“财产混同、证据缺失、法律适用模糊”三大痛点。本文结合《民法典》及相关司法解释，从产权认定、分割规则及风险防范角度展开分析。

一、同居购房产权的认定规则：从“登记主义”到“实质出资主义”

1. 登记一方名下的房产：个人财产与共同财产的界限

根据《民法典》第二百零九条，不动产物权以登记为准，但有证据证明登记错误的除外。同居期间购房若登记在一方名下，需区分以下情形：

个人财产：若一方能证明购房款全部来源于婚前个人财产或父母赠与，且无共同出资意思表示，则房屋归登记方所有。

共同财产：若双方存在共同出资、共同还贷或共同生活目的，即使登记在一方名下，也可能被认定为共同共有。

案例1：广州市番禺区法院（2019）粤0113民初8405号案

许晶与陈叶强同居期间，以泰福源公司名义购买一套商品房，登记在陈叶强名下。首付款80万元来自公司账户(双方各持股50%)，贷款由许晶偿还。法院认为，房屋虽登记在陈叶强名下，但实际为双方共同出资购买，按出资比例平均分割房产价值。

法律分析：

共同出资的认定：法院通过核查银行流水、公司股权结构等证据，认定双方存在共同出资合意。

分割原则：在无明确约定的情况下，法院优先按出资比例分割，而非简单平均分配。

2. 登记双方名下的房产：按份共有与共同共有的区分

若房屋登记在双方名下，通常视为共同共有，但可约定按份共有。根据《民法典》第三百零九条，按份共有人对共有份额没有约定或约定不明确的，按照出资额确定份额;不能确定出资额的，视为等额享有。

案例2：天津市滨海新区法院（2014）滨塘民初字第4567号案

周博与孙毓雪同居期间共同购买一套房屋，登记在孙毓雪名下。首付16.2万元中，孙出资5万元，周出资11.2万元;贷款37.8万元由孙毓雪名义申请，但实际由周博偿还前12期。法院认为，双方存在共同出资合意，但出资比例悬殊，判决周博享有70%份额，孙毓雪享有30%份额。

法律启示：

出资证据的关键性：银行转账记录、还款凭证、书面协议等是证明出资比例的核心证据。

共同生活目的的考量：法院会结合双方同居时长、经济往来等因素，综合判断是否存在共同购房合意。

二、同居购房纠纷的解决路径：从协商到诉讼的实务操作

1. 协商分割：以“和解协议”固定权益

双方可签订书面协议，明确房产归属及补偿方案。例如，约定“房屋归登记方所有，其需向另一方支付出资款及增值部分补偿”。协议需满足《民法典》第一百四十三条规定的民事法律行为有效要件(行为人具有相应能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定)。

2. 诉讼分割：法院的裁判规则与证据要求

管辖法院：根据《民事诉讼法》第二十二条，对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖;被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。

关键证据：

购房合同、付款凭证、贷款合同等证明购房事实的文件;

银行流水、转账记录等证明出资情况的证据;

同居关系证明(如共同居住证明、邻居证言、共同经营企业记录等)。

裁判趋势：2025年最高院发布的《关于审理同居关系财产纠纷案件适用法律问题的解释》明确，法院在分割同居期间财产时，应综合考虑“出资比例、共同生活时长、对家庭贡献大小”等因素，避免“一刀切”平均分割。

三、风险防范建议：从“情感驱动”到“法律驱动”的决策转型

签订书面协议：同居期间购房前，双方应签订《同居财产协议》，明确房产归属、出资比例及违约责任。例如，约定“若双方分手，房屋按出资比例分割，登记方需在XX日内配合过户”。

保留出资证据：所有购房相关款项应通过银行转账支付，并备注用途(如“购房首付款”“房贷还款”)。避免使用现金交易，防止举证困难。

设立共管账户：共同出资购房时，可设立双方共管账户，所有购房款均通过该账户支付，确保资金流向透明。

结语

同居购房产权纠纷的本质，是“情感关系”与“财产关系”的碰撞。2025年司法实践表明，法院在处理此类纠纷时，既尊重“登记公示”的物权原则，也注重“实质出资”的公平理念。同居双方需摒弃“谈钱伤感情”的误区，在购房前通过法律手段明确权益边界，方能在感情终结时避免“人财两空”的结局。