2025年，北京市朝阳区人民法院受理了一起特殊执行案件：债权人李某申请强制执行债务人王某名下的一套别墅，但该房产因开发商违规建设至今未取得房产证。执行法官发现，虽然房屋尚未完成产权登记，但购房合同、付款凭证等证据显示王某已支付全款并实际居住多年。这一案例折射出司法实践中的核心矛盾：在不动产登记制度与现实交易存在脱节的背景下，无证房产的强制执行如何平衡法律权威与债权人权益?

一、无证房产可执行性的法律逻辑：从“登记生效”到“实质审查”

根据《民法典》第二百零九条，不动产物权设立需经依法登记才发生效力，但司法实践中已形成“实质审查优先”的裁判规则。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条明确：“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”这为无证房产执行提供了核心法律依据。

典型案例：在“张某诉某房地产开发公司案”中，法院认定：虽然购房者未取得房产证，但已签订合法购房合同、支付全款并实际占有房屋，其对房产的“事实物权”应受法律保护。执行法院据此查封了开发商名下对应土地使用权，并通过司法拍卖程序实现了债权。

二、执行路径的三重维度：从“预查封”到“使用权拍卖”

预查封制度：针对已具备办证条件的房产，法院可对购房合同进行预查封。待开发商完成初始登记后，预查封自动转为正式查封。例如，在“王某案”中，执行法官向不动产登记中心发出协助执行通知书，要求在办理初始登记时直接将房产过户至买受人名下，成功规避了二次过户风险。

使用权拍卖：对于无法办证的小产权房，法院可对其使用权进行处置。2024年深圳市中级人民法院首创“租赁权拍卖”模式，将某小产权房20年租赁权以评估价70%起拍，最终以溢价35%成交，既保障了承租人权益，又实现了债权。

在建工程执行：针对烂尾楼等特殊情形，法院可依据《民法典》第三百五十二条，将土地使用权与地上建筑物一并处置。在“某商业综合体执行案”中，法院通过引入代建方完成续建，最终以“带租约拍卖”方式实现资产价值最大化。

三、执行障碍的破解之道：从“产权争议”到“价值评估”

产权争议审查：当第三人提出执行异议时，法院需严格审查购房合同效力、付款凭证真实性及实际占有状态。在“李某诉陈某案”中，法院通过调取水电费缴纳记录、物业费发票等证据，认定实际居住人陈某的权益优先于登记产权人李某，驳回了李某的异议申请。

价值评估创新：针对无证房产市场价值难以确定的问题，司法评估机构已形成“成本法+收益法”的复合评估模型。例如，对某自建别墅的评估中，既考虑建筑材料成本，又参照周边同类房产租金收益，最终确定评估价较市场询价误差控制在5%以内。

买受人权益保障：为消除竞买人顾虑，法院创新推出“执行保证保险”。在“某工业厂房拍卖案”中，保险公司为买受人提供产权过户担保，若因开发商原因导致无法办证，保险公司将全额赔付购房款及利息。

四、特殊情形处理：从“违法建筑”到“借名买房”

违法建筑执行：根据《城乡规划法》第六十四条，未取得建设工程规划许可证的建筑不得拍卖。但法院可对其建筑材料残值进行处置。在“某钢结构厂房执行案”中，法院通过拆解变卖钢材，为债权人挽回40%损失。

借名买房纠纷：当实际出资人与登记产权人不一致时，法院遵循“意思自治优先”原则。在“赵某诉钱某案”中，法院依据双方签订的《借名购房协议》及转账记录，认定实际出资人赵某享有房产所有权，但需补偿登记产权人钱某因房屋增值产生的合理费用。

结语：无证房产执行是司法实践中的“硬骨头”，需要法官在法律框架内灵活运用预查封、使用权拍卖等创新工具。对于债权人而言，应注重收集购房合同、付款凭证等关键证据;对于债务人而言，需警惕“无证房产”可能导致的执行风险;对于司法机关而言，则需不断完善执行规则，在保障法律权威的同时实现社会效果与法律效果的统一。