2025年北京海淀区人民法院审理的一起离婚案中，夫妻双方对唯一住房争执不下。法院依据《民法典婚姻家庭编司法解释(二)》第五条，判决房产归婚前购房一方，但需向另一方支付补偿款。本文结合最新法律与案例，解析不宜分割房产的处理原则。

案例分析

案例1：朝阳区婚前购房分割案（2025年）

王先生婚前支付首付购买房产，婚后与李女士共同还贷。离婚时房产增值至800万元，法院判决房产归王先生，李女士获补偿款288万元(含婚龄加成)。

案例2：西城虚拟财产分割案（2025年）

张女士婚内运营的抖音账号估值500万元，法院首次判决账号归张女士，但需向丈夫支付250万元折价款。

最新法律法规

《民法典婚姻家庭编司法解释（二）》第五条：夫妻间房产给予需综合考虑婚姻持续时间、共同生活情况等因素，避免机械司法。

北京高院补偿计算公式：共同还贷补偿款 = (共同还贷额 ÷ 总房款)× 现价 × (1 + 婚龄 × 2%)。

《民法典》第1087条：离婚时，夫妻共同财产由双方协议处理;协议不成的，由法院根据财产情况，照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

处理原则与实操建议

1. 实物分割

适用情形：房产可物理分割(如多层住宅)。

操作要点：通过评估确定各层价值，避免损害房产整体价值。

2. 折价补偿

计算公式：补偿款 = (共同还贷额 ÷ 总房款)× 现价 × (1 + 婚龄 × 2%)。

案例应用：婚龄10年，共同还贷80万，总房款200万，现价600万，补偿款为288万元。

3. 共有分割

适用情形：期房未取得产权或房产有贷款未清偿。

操作要点：法院可判决双方按份共有，待产权明晰后再行分割。

4. 虚拟财产处理

估值方法：抖音/小红书账号按3年平均收益的5倍估值，数字货币按离婚当日交易所均价折算。

案例参考：北京互联网法院首例分割500万粉丝账号案，判决账号归运营方，支付对方250万元。

结语

不宜分割的房产处理需兼顾法律原则与实务灵活性。建议夫妻在购房时签订《婚内财产协议》，明确房产归属与虚拟财产分配规则，必要时通过专业律师制定全周期法律策略。正如海淀法院2025年判决所言：“房产分割不仅是财产的分配，更是对婚姻期间付出与贡献的认可，法律需在规则与情理间找到平衡。”