“农民唯一住房被认定违建” 是农村住房管理中的特殊问题 —— 唯一住房是农民的基本居住保障，若被认定为违建并要求拆除，可能导致农民 “无家可归”。实践中，部分行政机关在认定 “农民唯一住房违建” 时，存在 “忽视历史原因”“未考虑居住需求”“程序违法” 等问题，如将 “2000 年建设的、因政策变化未办证的住房” 直接认定为违建。根据我国《城乡规划法》《土地管理法》等法律及相关政策，农民唯一住房的违建认定与拆除需遵循 “保障基本居住权”“尊重历史”“程序合法” 三大原则，当事人可通过合法途径申请复议、诉讼，或申请 “改正措施” 替代拆除。

案例引入

案例一：2024 年 4 月，某县开展农村违建整治工作，认定农民钱某 2010 年建设的住宅为 “违建”—— 该房屋位于宅基地上，但未办理《乡村建设规划许可证》，且钱某无其他住房。镇政府向钱某送达《限期拆除决定书》，要求其 15 日内自行拆除，否则将强制拆除。钱某称，房屋建设时村委会口头同意，且当时农村建房普遍未办理手续，认为不应被认定为违建，多次向镇政府申请保留房屋，均被拒绝。

案例二：2024 年 6 月，农民孙某的唯一住房被区自然资源局认定为 “违建”—— 该房屋建设于 2015 年，因部分面积超出宅基地批准范围(批准 120 平方米，实际建设 150 平方米)。区自然资源局作出《限期拆除决定书》，要求拆除超出部分(30 平方米)，但拆除超出部分后，房屋将无法正常居住(如厨房、卧室被拆)。孙某认为 “拆除后无房可住”，希望通过整改替代拆除。

上述两个案例中，钱某与孙某的唯一住房被认定为违建，他们该如何处理才能保住住房、保障基本居住权?

最新法律法规依据

《中华人民共和国城乡规划法》（2019 年修订）

第六十五条：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。” 明确农村违建的处理方式为 “先责令改正，逾期不改正再拆除”，而非直接拆除，为 “改正替代拆除” 提供法律依据。

第六十八条：“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。” 明确强制拆除需经 “县级以上政府责成”，乡镇政府无自行强制拆除权(针对合法建筑)。

《中华人民共和国土地管理法》（2020 年修订）

第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。” 明确农民唯一住房的 “一户一宅” 原则，若住房符合 “一户一宅”，仅手续缺失，可通过补办手续改正，而非拆除。

《自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（2020 年）

规定：“对历史形成的宅基地面积超标、不符合规划但已建成的住宅，要本着尊重历史、照顾现实的原则，分类妥善处理。农民唯一住房且符合‘一户一宅’原则的，原则上不予拆除，可通过补办手续、缴纳罚款等方式完善手续。” 为历史形成的农民唯一住房违建提供 “改正” 路径，明确 “不予拆除” 的原则。

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（2011 年）

第十二条：“征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿。” 若农民唯一住房因征收被认定为违建，即使手续不全，也可主张 “参照合法建筑补偿”，保障基本居住权。

农民唯一住房被认定违建的具体处理方案

第一步：核查违建认定的合法性 —— 从 “事实、程序、法律适用” 三方面质疑

核查事实认定：

确认住房是否符合 “一户一宅” 原则：若为农民唯一住房，且宅基地面积未超过当地标准(如某省规定农村宅基地面积不得超过 140 平方米)，仅因未办理《乡村建设规划许可证》被认定为违建，属于 “事实认定错误”，可主张 “补办手续替代拆除”。