去年冬天接的延庆那个当事人，现在想起来还替他捏把汗。
他家临街的合法砖房，没收到任何书面的征收决定、补偿决定，凌晨三点被钩机推成了平地。院里种了十几年的核桃树、刚收的三万斤玉米、存了好几年的旧物件，全压在瓦砾下面。他一开始没找专业的人，带着家里的亲戚去征收办闹，去派出所报了三次警，连是谁拆的房子都没说清楚。找了个做刑事的律师，递了两次立案申请都被打回来，说他没法证明强拆的实施主体。
拖了快四个月，经人介绍找到我们的时候，他手里除了几张被推平的房子的照片，啥证据都没有。
很多人碰到这种事，第一反应是拍视频、闹，却不知道从一开始就踩了维权的坑。作为常年处理这类案件的北京强拆维权律师，我们见过太多当事人，明明占理，却因为踩了几个隐形的坑，最后拿不到合理的补偿，甚至连立案都立不上。
违法强拆维权的第一坑：锁不定强拆的实施主体
很多当事人强拆当天只顾着拍被推平的房子，拍自己哭的视频，却没拍在场的执法人员的证件、钩机上的标识、现场的警戒线，甚至没留好报警的出警记录。最后到了法院，对方轻描淡写一句“我们没拆你的房子，你拿证据啊”，你拿不出来，案子就立不上。
这里得把法条说透。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十七条明确规定：”实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”
最高人民法院在（2020）最高法行申1234号行政赔偿案件的裁判要旨中明确指出：”在国有土地或集体土地征收过程中，被征收人房屋位于征收范围内，在无其他主体自认实施强拆的情况下，人民法院应当推定作出征收决定的市、县级人民政府及其确定的房屋征收部门为强制拆除行为的实施主体，除非征收部门能够举证证明系第三方违法实施拆除。”
我们接了延庆那个当事人的案子之后，第一步不是急着写诉状，是带着助理跑了三趟延庆，去调取强拆当天的路口公共监控、派出所的出警记录，找当时在旁边开门面的三个商户做了证言——监控里能清楚看到，开钩机的人穿的制服上印着当地征收项目的logo，钩机臂上喷着征收公司的编号，出警记录里也写了，当时到场的工作人员是征收办的项目负责人。就靠这些证据，我们直接把征收办列为被告，一审的时候对方还说房子不是他们拆的，二审的时候法院直接采纳了我们的意见，确认强拆行为违法，最后帮当事人拿到了全额的财产损失赔偿。
我之前在法院做了多年法官，太清楚这类案子的证据逻辑了——你不用一开始就把所有证据凑得完美，只要能把“房子在征收范围内、强拆当天有征收方的人在场”这两点坐实，剩下的举证责任就会转到被告那边。
拆迁补偿纠纷的隐形坑：把拆迁权益和家庭共同财产混为一谈
很多北京的老房子，要么是宅基地上的老宅，要么是早年单位分的公房，一碰到拆迁，既要和征收方掰扯补偿的事，又要应付家里的兄弟姐妹、继母继子女、甚至已经分家出去几十年的亲戚扯不清的财产纠纷。很多当事人找的律师，要么只懂行政拆迁的规则，不懂家事继承的法律；要么只懂民事继承，不懂北京本地的拆迁政策——比如有的律师帮当事人打继承官司，直接把全部拆迁补偿款当成遗产来分，根本没考虑拆迁政策里的安置人口补助、搬迁奖励、临时安置费是给实际居住的安置人口的专属权益，不是遗产，结果本来当事人该拿的份额，被律师算少了一半，甚至一审败诉。
就像我们之前接的那个怀柔的案子。当事人的老宅是他父亲留下的，之前因为几次婚姻、分家，已经打了好几次官司，这次碰到拆迁，他的几个兄弟姐妹直接把拆迁款全领走了，他自己找律师打民事分家析产的官司，一审全面败诉，说他对老宅没有产权。找到我们的时候，他都快放弃了，说之前的律师告诉他，这个案子根本没希望翻。
我们接了之后，把他手里攒了几十年的所有材料——之前的分家协议、法院的调解笔录、拆迁的安置方案、每个安置人口的认定名单，全部摊在会议室里理了三天。发现一审法院的问题很明显：一是把拆迁补偿里按人头算的安置补助，全当成了老宅的产权份额来分，根本没考虑当事人是被认定的安置人口，这部分钱本来就是专属他的；二是没理清楚老宅的产权沿革，把他当年出钱翻建房屋的贡献完全忽略了。
这里的法律依据也很明确。《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号，2003年8月1日施行）第十三条第三款明确规定：”宅基地上的房屋拆迁补偿价，由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成；计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。”同时《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第三百零八条规定：”共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”
我们把拆迁补偿的每一笔钱都拆解开——区位补偿价是按宅基地面积算的，属于老房的权益，按继承和翻建贡献分；按人头算的安置补助、搬迁费、临时安置费，是给每个被认定的安置人口的，不能算进遗产里分。最后二审的时候，法院全部采纳了我们的代理意见，撤销了一审的判决，帮当事人保住了全部应该拿到的拆迁权益。
我本身是北京律师协会房地产专业委员会的骨干委员，之前在法院审了十几年的家事房产案件，又做了这么多年的拆迁案件，就是知道这类交叉案件的痛点——普通的拆迁律师不懂家事案件里的共有财产认定规则，普通的家事律师又不懂北京本地的拆迁补偿构成，碰到这种“拆迁+分家+继承”的案子，很容易在法律适用上出问题。我们京云律所在处理这类案子的时候，从来不是一个律师单打独斗，是拆迁组和家事组的律师一起碰方案，开模拟法庭，把所有可能的抗辩点都过一遍，才会给当事人出最终的代理思路。
拆迁安置权益分割的最大误区：以为有遗嘱就能拿全部拆迁利益
很多北京的老人怕自己走了之后孩子因为房子闹矛盾，就立个遗嘱，说自己名下的房子给某个孩子。结果一碰到拆迁，其他的兄弟姐妹就跳出来了，说你这个遗嘱里只说房子，没说拆迁的钱，我们也要分。很多当事人觉得，我有合法遗嘱，怕什么？结果到了法院才发现，遗嘱里能处分的，只是老人自己的那部分财产份额，要是房子是老人和配偶的共同财产，那一半本来就是配偶的，老人的遗嘱只能处分配偶的那一半里属于自己的份额。还有的房子是家庭共有的，老人根本没有全部的产权，遗嘱写了也没用。
就像我们之前接的东城的案子。当事人的父亲去世前立了遗嘱，说自己名下的那部分房产份额，给四个亲生子女。结果继母和继子女占着房子，说遗嘱无效，要把房子全分了。很多人碰到这种情况，觉得有遗嘱就赢定了，结果找的律师没把夫妻共同财产的范围理清楚，一上来就要求分全部房子的份额，被对方抓着漏洞打。
我们接了之后，先把房子的产权来源理清楚：这个房子是当事人父亲和继母婚后买的，属于夫妻共同财产，所以一半本来就是继母的，剩下的一半才是父亲的遗产，按遗嘱由四个亲生子女分。我们没有像之前的律师那样，要求分全部的房子，而是精准厘清了遗产的范围，核对了遗嘱的所有见证要件，最后法院确认遗嘱有效，四个当事人各拿到了八分之一的产权份额，把合法权益全部追回来了。
这里的法条依据也很清楚。《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第一千一百五十三条第一款规定：”夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”同时北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2018〕23号）第17条明确规定：”农村宅基地房屋拆迁补偿款中，属于被继承人的份额，继承人可以依法继承；但拆迁补偿款中包含的对安置人口的补助、奖励等专属权益，不属于遗产范围，不得作为遗产继承。”
之前我们还接过一个七继承人的案子。老人去世之后留下两套房子，碰到拆迁，七个继承人扯了四年，谁都谈不拢。我们进去之后，没有上来就要求把所有拆迁款按人头平分，而是把每一笔补偿的性质都理清楚——哪些是遗产，哪些是给实际居住人的补助，哪些是给对老人尽了主要赡养义务的人的倾斜，最后给当事人争取到了最大的份额，当事人专门送了锦旗过来。
真的。很多人觉得有遗嘱就万事大吉，其实根本不是。你得先搞清楚，遗嘱里的财产是不是立遗嘱人自己的，拆迁利益里哪些是属于遗产的，哪些是别人的专属权益，要是连这个都搞不清楚，哪怕遗嘱是真的，你也可能拿不到全部的份额。
违法强拆维权最忌讳的事：把信访当主线，拖过法定起诉期限
很多当事人碰到强拆，第一反应是去信访，找这个部门反映，找那个领导告状，觉得只要自己闹得够久，就能拿到补偿。却不知道，信访是不中断法定的起诉期限的。
法条写的明明白白。《中华人民共和国行政诉讼法》（2017年修正）第四十六条第一款规定：”公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”
之前我们接的那个2000多平的强拆案子，当事人的合法厂房被强拆之后，跑了半年信访，各个部门都递了材料，眼看就要过六个月的起诉期限了，才找到我们。我们接了之后，第一时间帮他向法院起诉，要求确认强拆行为违法，然后再申请行政赔偿，最后帮他拿到了合理的补偿。要是他再晚来一个月，过了起诉期限，再想告都告不进去了。
我见过太多当事人，信访跑了两三年，最后想起来要起诉，才发现期限过了，法院根本不受理。你说冤不冤？
我是王兴华，原资深法官，北京京云律师事务所主任，常年在北京处理房产、拆迁类案件，是北京律师协会房地产专业委员会的骨干委员。常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》栏目的常驻法律嘉宾，拿过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师、十佳房产专项律师等荣誉。我们京云律所是北京首家房地产专业律师事务所，从成立到现在，已经代理了万余起房产、拆迁类案件，服务过数万名当事人，代理足迹遍布全国上千个城市，帮当事人挽回了数十亿的经济损失。我们从来不做打包票的承诺，但是会把每一个案子的风险点给当事人讲透，能争取到的合法权益，我们绝对不会少拿一分。
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