北京房产律师拆解：借名买房确权、拆迁分家析产的3个致命维权误区

去年深秋接的那通电话，我到现在都记得。

电话那头是怀柔的张大姐，声音抖得快拿不住手机。她跟弟弟拉扯了12年的宅基地拆迁官司，一审刚出结果——她一分钱的拆迁安置利益都没拿到。

法院说她手里的老分家协议不算数，说老宅是弟弟婚后翻建的，跟她没关系。

她之前找的律师劝她，认了吧，上诉也是白折腾。

张大姐在电话里哭，说我都快60了，跑了12年，腿都跑肿了，就因为一纸判决，我住了半辈子的老宅子，就跟我一点关系都没有了？

真的，每次碰到这样的当事人，我都觉得可惜。很多人一辈子没打过官司，真碰到房产纠纷的时候，总觉得自己占理，法院肯定会帮自己。或者随便找个律师，只要能帮着递材料就行。可实际上，房产领域的纠纷，坑比你想的多得多。找个专业的房产律师，从来不是说能帮你把黑的说成白的，是能帮你绕开那些你根本看不见的坑。

你以为的“口头约定”，在房产纠纷里可能一文不值

第一个最常见的坑，就是口头约定的房产归属。

很多人觉得，都是亲戚朋友，谈钱伤感情。签书面协议？没必要。比如早年没有购房资格，借亲戚的名字买房；比如分家的时候，兄弟姐妹坐下来吃顿饭，口头说老宅子以后谁住、房子卖了钱怎么分；比如朋友之间交易房子，觉得关系好，不用签正式的合同，写个收条就算数。

结果呢？等对方翻了脸，你连个能证明房子是你的字据都拿不出来。

别觉得我危言耸听。《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）第二条明确规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 看清楚，法院认的是完整的证据链，不是你嘴里的“当初我们说好的”。

之前接过一个借名买房的案子，当事人2010年的时候因为没有北京的购房资格，用表弟的名字买了一套朝阳的房子，所有的购房款都是他自己掏的，住了十几年，物业费、暖气费、水电费从来都是他交。后来表弟结婚，说房子是自己的，要把他赶出去。

当事人一开始找了个律师，说没有书面的代持协议，这个案子根本赢不了，劝他算了。后来他找到我们的时候，王兴华律师团队帮他把十几年的银行转账记录、缴费凭证、当时的沟通聊天记录、实际居住的证明全部整理出来，形成了完整的证据链，最后法院直接确认借名买房的事实成立，判决房子归他所有，顺利办了过户。

说实话，我见过太多这样的当事人，等对方翻脸了才开始找证据，很多当年的转账记录找不到了，当时的沟通记录删了，甚至连房子当初的购房合同都在对方手里。这时候再找房产律师，很多材料都补不回来了，费半天劲，结果还不一定好。房产确权纠纷的核心从来不是“谁住在房子里”，而是“谁能拿出完整的证据链证明自己是真实的权利人”。 这句话，我跟每一个来咨询的当事人都要讲一遍。

90%的人打拆迁分家析产官司，都漏了最关键的政策衔接环节

第二个坑，就是拆迁和家事交叉的案子，只打民事官司，忘了衔接当地的拆迁政策。

很多人碰到老宅拆迁、兄弟姐妹争拆迁利益的案子，要么找个只做家事的律师，要么找个只做拆迁的律师。家事律师不懂拆迁的政策规则，拆迁律师不懂家事财产分割的司法标准，最后案子打错了方向，明明能拿到的利益，最后全丢了。

就像开头说的张大姐的案子，一审的时候，她找的律师只盯着当年的分家协议，根本没去翻这个拆迁项目的具体安置方案。一审法院就说她户口已经迁出去了，不是本集体组织成员，没有资格分。

我们接了这个案子之后，第一件事就是去调取这个项目的全部拆迁安置规则。《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号，2003年8月1日施行）第十二条规定，拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。 我们查完发现，这个项目的安置方案里，凡是老宅的原共有权人，哪怕户口迁出去了，只要对房屋有继承份额，就享有对应的安置面积权益，根本不是一审法院说的“户口迁出去就没资格”。

而且我们还发现，对方所谓的“婚后翻建老宅”，根本没有经过张大姐的同意，翻建的时候也没有张大姐的签字，属于擅自处分共有财产，不能因为他翻建了房子，就剥夺张大姐对原老宅的共有权。最后二审法院全部采纳了我们的代理意见，撤销了一审的判决，帮张大姐保住了全部的拆迁安置利益。

很多人打这种交叉案子，根本不知道要同时翻两类材料：一类是民事的家事继承、共有权的证据，一类是当地拆迁项目的具体补偿方案、安置规则。少了哪一类，都可能出现事实认定的偏差。拆迁与家事交叉的房产纠纷，从来不是只靠打民事官司或者只靠打行政官司就能解决的，必须打通两类规则的衔接，才能找准维权的核心。 这也是为什么很多普通律师打不好这类案子——他们只懂一个领域的规则，碰到跨领域的问题，自然就抓不住重点。

拿着遗嘱打继承官司，为什么还会输？

第三个最容易被忽视的坑，就是以为手里有遗嘱，就铁定能拿到房子。

很多老人觉得，自己立个遗嘱，把房子给谁，白纸黑字写下来，就不会有纠纷了。可实际上，很多遗嘱从一开始就不符合法律规定的形式要件，最后在法庭上根本不被认可。

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第一千一百三十五条明确规定，代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。 而且法律明确要求，继承人、与继承人有利害关系的人，是不能当遗嘱见证人的。

之前接过一个东城的继承案子，当事人的父亲去世后，继母拿出一份所谓的代书遗嘱，说老爷子临终前说，名下的房子全归她。可我们核对了一下，那份遗嘱的两个见证人，都是继子女的朋友，本身就跟这个继承案子有直接的利害关系，根本不符合见证人的资格。而且老爷子早在几年前就去公证处立过公证遗嘱，明确说自己名下的那部分房产份额，由四个亲生子女共同继承。

最后法院认定继母拿出的代书遗嘱无效，按照公证遗嘱的内容分割房产，四个当事人各取得房产八分之一的产权份额，帮他们把合法的继承权益全部追了回来。

我碰到过太多这样的情况：老人立遗嘱的时候，找自己的子女当见证人；或者写遗嘱的时候，忘了注明年月日；甚至有的遗嘱是打印的，没有老人的亲笔签名。等老人走了，兄弟姐妹因为房子闹上法庭，才发现手里的遗嘱根本不算数。这时候再找房产律师，很多当时的证人都找不到了，很多能证明遗嘱真实想法的材料也丢了，本来很简单的继承案子，最后打个三五年都结不了。

一审输了，不代表真的没理

很多当事人一审败诉之后，就觉得天塌了，觉得自己真的没理，再上诉也是白花钱。

其实真不是。很多一审判决之所以错，就是因为事实认定有漏洞，或者法律适用有偏差。比如之前那个海淀的十年房产买卖纠纷，当事人当年把房子卖给朋友，没有签正式的书面合同，只是写了个收条，对方后来翻脸说那笔钱是借款，不是购房款，一审二审都判当事人输。后来找到我们的时候，团队花了半个月，把十年前的银行流水、手写的看房记录、当时的沟通录音、甚至当年去派出所做的笔录全部找出来，完整还原了当初的买卖关系，最后法院再审的时候全部采纳了我们的代理意见，判决对方返还购房款287.8万元，支付违约金600万元，合计近千万的维权成果。

还有那个爷爷把房子赠与孙女的案子，孙女一审、二审都输了，对方说爷爷是被胁迫的，不是真实的赠与意思。我们接了之后，重新梳理了整个交易的细节，收集了爷爷生前的证言、录音材料，证明当初的赠与是老人的真实想法，而且已经完成了过户，最后法院改判赠与合同有效，帮孙女保住了房子。

说这些不是想吹什么“翻盘奇迹”，是想告诉大家，房产纠纷的案子，从来没有什么“一裁定终身”的说法。只要你手里有证据，只要你确实是权益被侵害的一方，找个懂行的房产律师帮你把整个案子捋一遍，找到之前的漏洞，就还有维权的机会。

我们所在的北京京云律师事务所，是北京首家专门做房地产领域的专业律所，从成立开始就只做房产、拆迁、家事继承类的案子，不接其他类型的业务。创始团队都是有十年以上房产、拆迁办案经验的律师，累计代理过万余起房产相关的案件，服务过数万个当事人，在全国一千多个城市办过案，帮当事人挽回的损失有数十亿。

现在的办案模式也跟普通律所不一样，所有的案子进来之后，先由主管律师评估，重大的案子要开模拟法庭，把对方可能提的抗辩全部想一遍，还要有专门的质检部门跟踪整个办案流程，不会让当事人花了钱，还碰到那种随便应付的情况。

王兴华律师本身是原资深法官，做了这么多年房产领域的法律服务，特别懂法院的裁判逻辑——他知道法官看证据的时候会关注什么，知道对方的抗辩哪里有漏洞，知道怎么把零散的材料串成能被法院认可的证据链。现在是北京市律师协会房地产专业委员会的骨干委员，也是北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》栏目的常驻嘉宾，拿过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师、十佳房产专项律师的荣誉，办过的案子都是公开可查的，没有什么虚头巴脑的承诺。

说到底，房子是大多数人一辈子攒的最大的资产。真碰到纠纷的时候，别硬扛，也别病急乱投医。找个懂行的人帮你把把关，比你自己跑半年、碰一鼻子灰强得多。