“房子70年后归谁?”这一疑问随着首批住宅用地使用权到期而成为焦点。2025年，杭州市西湖区某小区在土地使用权续期后遭遇拆迁，业主们发现：尽管土地自动续期，但补偿标准与普通拆迁存在差异。70年产权到期后的拆迁补偿，究竟如何计算?

案例分析：续期土地上的“特殊补偿”

2025年，广州市天河区某1995年建成的住宅小区面临拆迁。该小区土地使用权于2025年到期，但依据《民法典》第359条自动续期。拆迁方提出的补偿方案显示：

房屋价值补偿按市场价评估;

土地使用权补偿按续期后剩余年限折算(续期费用已由业主缴纳);

搬迁补助费标准提高20%。

对比普通拆迁，续期土地补偿的特殊性在于：

土地价值分阶段计算：续期后土地剩余年限影响补偿系数;

续期费用抵扣：业主已缴纳的续期费用可冲抵部分土地补偿。

法律解析：续期与拆迁的双重逻辑

自动续期的法律性质

根据《民法典》第359条，住宅建设用地使用权期限届满自动续期，续期费用的缴纳或减免依照法律、行政法规办理。2025年《土地管理法实施条例》修订案明确：续期后土地使用权性质不变，仍属有偿使用。

拆迁补偿的构成

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，补偿包括：

房屋价值补偿(按续期后市场价评估);

土地使用权补偿(按续期年限折算);

搬迁、临时安置补偿;

停产停业损失补偿(针对经营性用房)。

地方实践：三大补偿模式

“房地分离”补偿

北京市2025年政策规定：房屋补偿按重置价，土地补偿按续期后基准地价。

“房地一体”评估

上海市采用综合评估法，将房屋与土地视为整体，按续期后市场价补偿。

“续期费用置换”模式

深圳市允许业主用已缴纳的续期费用抵扣部分补偿款，降低现金支出压力。

风险提示：两类房屋可能无补偿

违法建筑：未取得建设工程规划许可证的房屋;

超期临时建筑：临时用地协议明确拆除期限，超期后无补偿。