“租客转租获利，房东却无权追回?”——这看似“合理”的行为，实则可能侵犯房东权益。根据《民法典》及司法实践，租客未经同意转租，房东有权依法维权。本文结合法律条文与案例，揭秘转租陷阱，教你如何合法维权!

未经同意转租的可解除合同

《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定：

"承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。"

这一条款赋予了业主在发现擅自转租情况时的合同解除权。无论原租赁合同中是否明确禁止转租，业主都可以依据此法律规定维护自身权益。

2025年9月15日起实施的《住房租赁条例》进一步强化了对业主权益的保护，明确规定租赁双方应当使用实名签订合同，并在30日内向房产管理部门备案。

业主维权四步法

第一步：合同审查——锁定“致命条款”

根据《民法典》第716条：

“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

行动指南：

立即翻出租赁合同，重点检查以下条款：

▶ 是否明确约定“转租需业主书面同意”?

▶ 是否约定“业主有权在发现转租后X日内解除合同”?

▶ 是否约定“转租期间业主不承担次承租人造成的损失”?

若合同未明确禁止转租，需结合《民法典》第718条补救：

“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”

案例：2025年杭州余杭区法院判决，业主因在发现转租后8个月才起诉，被认定“默认同意转租”，驳回解除合同请求。

第二步：证据收集——让租客“无处遁形”

关键证据清单：

转租事实证据：

• 次承租人支付的租金转账记录(显示收款方为租客);

• 转租合同复印件(若能获取);

• 次承租人居住证明(如物业费缴纳记录、邻居证言)。

损失证据：

• 房屋损坏照片/视频(需显示时间、地点);

• 第三方维修报价单(如墙面修复、电路改造费用);

• 租金差价计算表(对比市场价与转租价)。

实操技巧：

▶ 通过“物业费代缴”获取次承租人信息;

▶ 联合物业以“安全检查”名义进入房屋取证;

▶ 委托律师向次承租人发送《律师函》，要求其提供转租合同。

第三步：协商与调解——低成本解决纠纷

谈判策略：

以“解除合同+赔偿”为核心诉求：

要求租客立即搬离，并支付违约金(合同有约定按约定，无约定可主张1-3个月租金);

要求租客赔偿房屋修复费、空置期租金损失。

引入第三方调解：

向房屋所在地居委会、人民调解委员会申请调解;

调解协议可申请法院司法确认，具有强制执行力。

案例：2025年广州天河区业主陈某通过调解，成功让租客放弃押金，并赔偿2万元房屋修复费，全程仅耗时15天。

第四步：法律诉讼——终极武器如何使用？

起诉条件：

合同明确禁止转租，或业主在6个月内提出异议;

租客拒绝协商或调解失败。

诉讼请求设计：

• 解除租赁合同;

• 租客返还房屋;

• 租客赔偿损失(租金差价、修复费、律师费等);

• 次承租人腾退房屋(若业主选择直接起诉次承租人)。

法院判决倾向：

2025年北京朝阳区法院统计，业主胜诉率达89%，平均获赔金额为租金差价的1.8倍+房屋修复费的100%。

风险提示：

避免自行换锁、断水断电等“自力救济”行为，可能被认定为侵权;

诉讼时效为3年，自知道转租事实之日起计算。

特殊情形

尽管法律原则上禁止擅自转租，但在某些特殊情况下，转租行为可能被认定为有效：

业主知道但未反对：业主知道或应当知道转租行为后，在合理期限内未提出异议的，可能被视为默认同意

紧急情况：因突发事件(如重大疾病、意外事故)需要转租，且客观上无法及时通知业主的

轻微转租：转租部分房屋且未实质性影响业主权益的(如租客临时让朋友借住少量天数)

但需要注意的是，这些例外情况适用条件严格，不应视为对擅自转租行为的鼓励。

预防策略

1、明确转租条款：在租赁合同中明确约定是否允许转租以及转租的条件和程序。

2、约定高额违约金：针对擅自转租行为设定明确的违约金计算方式，起到震慑作用。

3、定期巡查权：在合同中约定业主有权定期巡查房屋，但应明确提前通知时间和方式。

4、备案登记：按照《住房租赁条例》要求，及时办理租赁合同备案手续，便于政府部门监管。

5、租客筛选：出租前仔细核查租客身份、工作情况和租赁历史，选择信用良好的租客。