家庭房产纠纷因掺杂亲情因素，往往呈现“维权难、执行难”的特点。本文结合重庆市武隆区人民法院审理的王某诉某地产公司案，解析亲属侵占房产的诉讼策略与法律适用要点。

典型案例：亲属拒不腾房引发的返还原物纠纷

2021年11月，王某全款购买某度假房并支付相关费用，合同约定地产公司应于2021年11月24日前交房。但截至2021年12月15日，地产公司仍未交付，王某寄送退房申请书后，地产公司未回应。2022年3月，王某起诉要求交房、办证并索赔违约金。法院审理查明，地产公司虽逾期交房，但房屋产权无争议，最终判决其履行合同义务。该案虽不涉及亲属关系，但凸显了房产纠纷中“物权优先”的司法原则。

在亲属侵占案件中，房主需证明两个核心要件：

合法产权：通过房产证、购房合同等证明权属

非法占有：证明占有人无合法依据(如租赁合同、借住协议等)

诉讼核心步骤与法律要点

第一步：协商与调解前置

根据《人民调解法》第17条，可申请人民调解委员会介入。上海市浦东新区人民法院2024年数据显示，经调解解决的亲属房产纠纷占比达43%，平均处理周期较诉讼缩短60%。调解协议经司法确认后具有强制执行力。

第二步：准备关键证据材料

需重点收集以下证据：

产权证明：房产证、购房合同、完税证明等

占有事实：水电费缴纳记录、物业费发票、邻居证言等

沟通记录：要求腾房的书面通知、微信聊天记录等

损失证明：房屋出租收益损失、物品损坏清单等

在2023年江苏省苏州市姑苏区人民法院审理的李某诉张某案中，原告通过提供连续三年的水电费缴费记录，成功证明其对房屋的实际占有状态。

第三步：选择适当诉讼路径

根据《民法典》第235条，房主可提起返还原物之诉，要求占有人返还房屋并赔偿损失。若占有人拒不执行判决，可申请法院强制执行。2025年最高人民法院工作报告显示，房产纠纷案件强制执行到位率提升至78%。

若占有人行为构成犯罪，可追究其刑事责任：

侵占罪：将代为保管的他人财物非法占为己有，数额较大且拒不退还(《刑法》第270条)

非法侵入住宅罪：未经允许强行进入他人住宅(《刑法》第245条)

第四步：应对特殊抗辩理由

亲属占有人常提出以下抗辩：

借住关系：需证明借住期限已届满或存在终止约定

继承期待权：在遗嘱未生效前，继承人无权占有房产

赡养义务：赡养义务与房产占有无直接法律关系

在2024年浙江省杭州市中级人民法院审理的陈某诉其子案中，法院认定虽被告系原告之子，但未经允许长期居住构成非法占有，判决其限期腾房。

最新法律适用要点

居住权排除：根据《民法典》第366条，若房产设立居住权，需居住权人同意方可要求腾房。但亲属间的无偿借住不构成居住权。

执行豁免规则：被执行人及其所扶养家属生活必需的居住房屋，法院可查封但不得拍卖、变卖(《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第4条)。但若占有人另有住房，则不适用该规则。

刑事自诉程序：侵占罪属告诉才处理的案件，房主需自行向法院提起刑事自诉(《刑事诉讼法》第210条)。

执行阶段关键策略

申请行为保全：在诉讼中申请法院责令占有人停止侵害行为(《民事诉讼法》第104条)

制定腾房方案：与法院执行局沟通，制定包含物品清点、临时安置等内容的执行预案

引入第三方监督：邀请居委会、派出所等单位见证执行过程，降低冲突风险

追究拒执罪：对隐藏、转移财产等拒不执行行为，可移送公安机关立案侦查(《刑法》第313条)

预防建议与风险规避

产权登记清晰：避免使用“共有”“代持”等模糊表述，明确产权比例

书面约定用途：借住、合租等情形需签订书面协议，约定期限及终止条件

定期维护权益：通过缴纳物业费、水电费等方式保持实际占有状态

设立居住权：对需长期照顾的亲属，可依法设立居住权并办理登记

在房产纠纷中，法律既是维权武器，也是风险防火墙。建议房主在交易或处置房产时，提前咨询专业律师，通过合规设计防范法律风险。